2009年4月1日 星期三
2009年3月4日 星期三
黃先生與你
黃先生去年總收入有4萬4700元，支出為4萬5400元，差額700元。幸好，他有點積蓄，年頭有70,400元，提取一部份用來支持差額之後，他還剩餘6萬9,700元。黃先生感到不安，面對突如奇來的全球金融危機，以至隨之而來的經濟衰退，真正的打擊將在來年浮現。在收入減少的情況下，黃先生預期來年入不敷支達到5,700元，即使「赤字」較去年倍增，始終積蓄仍然足以應付。
黃先生進一步計算之後數年入不敷支的情況仍然存在，但還是足以應付的。到2014年，儲蓄降至5萬5,900元，雖然金額較之前少，但以這個緩慢下降速度度過經濟低潮，應該是值得鼓舞的。回想起九八年亞洲金融風暴，和2003年沙士期間，黃先生分別多付1萬6,900元，和1萬1,000元以應急，如今面對多變的未來，可能1,000萬也不夠，但要訂立一個預算，總要有點根據，就以十年來這兩個大困難加起來的總和 - 2萬8000元作為參考，現有的6萬多元儲蓄仍然不成問題，還可能有點嫌自己平日腰帶太緊太辛苦了。
黃先生並不是誰人，他正是每一個香港人。他的財務狀況，就是政府財政狀況的人均數字，將政府4,880億元儲備，除以700萬人口，每人儲備就有6萬9,700元。預算複雜艱澀，財政司司長曾俊華特別為預算案加入卡通小冊子，希望方便讀者理解，可惜觀乎多年小冊子的內容，都是隱惡揚善的政府宣傳工具。
要提高預算案的可讀性，日勤認為，有效的方法是將財政賬目除以香港人口數目，得出人均數字，這樣可以讓大家對數字有更巨體的掌握，避免迷失在數以億計的天文數字之中。事實上，政府財政的數學，簡化之後就變成每個家庭主婦都理解的家計簿。
每個人是政府內平等持份者。雖然政府有權再分配財富給有需要的人，但每個人在政府內的權利應該是平等的，以上的人均表達法別具意義，政府可以考慮下年使用。
黃先生進一步計算之後數年入不敷支的情況仍然存在，但還是足以應付的。到2014年，儲蓄降至5萬5,900元，雖然金額較之前少，但以這個緩慢下降速度度過經濟低潮，應該是值得鼓舞的。回想起九八年亞洲金融風暴，和2003年沙士期間，黃先生分別多付1萬6,900元，和1萬1,000元以應急，如今面對多變的未來，可能1,000萬也不夠，但要訂立一個預算，總要有點根據，就以十年來這兩個大困難加起來的總和 - 2萬8000元作為參考，現有的6萬多元儲蓄仍然不成問題，還可能有點嫌自己平日腰帶太緊太辛苦了。
黃先生並不是誰人，他正是每一個香港人。他的財務狀況，就是政府財政狀況的人均數字，將政府4,880億元儲備，除以700萬人口，每人儲備就有6萬9,700元。預算複雜艱澀，財政司司長曾俊華特別為預算案加入卡通小冊子，希望方便讀者理解，可惜觀乎多年小冊子的內容，都是隱惡揚善的政府宣傳工具。
要提高預算案的可讀性，日勤認為，有效的方法是將財政賬目除以香港人口數目，得出人均數字，這樣可以讓大家對數字有更巨體的掌握，避免迷失在數以億計的天文數字之中。事實上，政府財政的數學，簡化之後就變成每個家庭主婦都理解的家計簿。
每個人是政府內平等持份者。雖然政府有權再分配財富給有需要的人，但每個人在政府內的權利應該是平等的，以上的人均表達法別具意義，政府可以考慮下年使用。
2009年2月25日 星期三
每人幾萬
財政司司長曾俊華今日將發表財政預算案，無論有五花百門的紓解民困措施，還是杳無新意的陳腔舊調，政府的財政離不開幾條大數，收支賬目，又不是甚麼火箭科學，應該很容易理解，可惜每談論到公共財政，慣性將數字置諸腦後，有人關心弱勢社群的需要，又有人就關心政府庫房的充裕，萬一大開米倉導致庫房空虛，就要加稅，結果各有各說。日勤將數字搬出來，好讓大家討論和解讀下午的公布時，有多點依據。
外界預期，今個財政年度大概收支平衡，因此，財政儲備約為5000億港元。如果將之全部分派給700萬市民，每人可分得7萬元，以港人收入中位數計算，等於港人半年收入，如果一次過派發，也遠較任何可能的派糖計劃優厚，即使政府要預留一點積蓄，以應付金融海嘯可能導致的稅收和賣地收入減少，以及失業綜援開支增多，積蓄水平也有數得計。究竟庫房需要多少錢呢？
根據過往十年的財政數字，期間經濟有興衰，財政表現也有高低，例如2003-04年最差，錄得赤字近800億元，而2007-08年度最好，錄得超過1100億元盈餘。十年間，平均每年有盈餘9億元，即大致收支平衡。如果未來10年維持過去10年的情況，現時的儲備非常充裕，甚至沒有必要閒置在庫房，而應該還富於民。
作最壞打算，假設末來五年經濟環境都像2003-04年度差，而政府亦沒有能力舉債的話，庫房也應付有餘 -- 5年用4,000億元，還餘下1,000億元，即每人1萬元有多。
如果情況不至如此悲觀，假設困境只維持3年，之後或許收支平衡，或許舉債，餘下的每人可分約3萬5,000元，仍算不錯。這樣，無論政府怎樣辯駁，說庫房如何有經濟逆景下面對壓力，要平衡各方面的利益云云，數字仍然活生生的顯示，庫房仍然十分充裕，具有還富於民的空間。
外界預期，今個財政年度大概收支平衡，因此，財政儲備約為5000億港元。如果將之全部分派給700萬市民，每人可分得7萬元，以港人收入中位數計算，等於港人半年收入，如果一次過派發，也遠較任何可能的派糖計劃優厚，即使政府要預留一點積蓄，以應付金融海嘯可能導致的稅收和賣地收入減少，以及失業綜援開支增多，積蓄水平也有數得計。究竟庫房需要多少錢呢？
根據過往十年的財政數字，期間經濟有興衰，財政表現也有高低，例如2003-04年最差，錄得赤字近800億元，而2007-08年度最好，錄得超過1100億元盈餘。十年間，平均每年有盈餘9億元，即大致收支平衡。如果未來10年維持過去10年的情況，現時的儲備非常充裕，甚至沒有必要閒置在庫房，而應該還富於民。
作最壞打算，假設末來五年經濟環境都像2003-04年度差，而政府亦沒有能力舉債的話，庫房也應付有餘 -- 5年用4,000億元，還餘下1,000億元，即每人1萬元有多。
如果情況不至如此悲觀，假設困境只維持3年，之後或許收支平衡，或許舉債，餘下的每人可分約3萬5,000元，仍算不錯。這樣，無論政府怎樣辯駁，說庫房如何有經濟逆景下面對壓力，要平衡各方面的利益云云，數字仍然活生生的顯示，庫房仍然十分充裕，具有還富於民的空間。
2009年2月18日 星期三
新政老毛病
1933年美國總統羅斯福所推行的所謂「新政」，普遍認為，是帶領美國經濟從大蕭條中起死回生的主因，不過，有歷史學者指出，時至1937年，仍然有人因抵不住饑餓而自殺。那已經是「新政」推行後的第四年，經濟仍然毫無寸進，連英國雜誌《經濟學人》也揶揄美國，好像已經忘記了經濟可如何增長。
「新政」旨在以政府干預，為受到1929年股市大崩壞的嚴重打擊的經濟，帶來新機遇。不過，1933年至1940年，失業率仍然高居不下，遠高於10%，七年不是短時間。大興土木 -- 建公路、橋樑和學校的工作，由於技能要求不高，相關的工作薪酬也偏低。所以，除了失業人口眾多，即使有工開的，薪資亦不足以糊口。再者，工程令國家財政出現赤字，政府的「救市」力度唯有時鬆時緊，不可能無限度地派糖，而政策的鬆緊，多是為了應付政治需要，例如總統大選，令人民生活無所適從。
最初以為，政府的投資是挽救信心，在商界也有帶頭作用，不過，有歷史證據顯示，政府排斥商界的態度日深，打銷美國和外國的商人和投資者的投資意慾。例如，在電力行業，官僚為了推行預設的工作目標，竟然限制私人的競爭對人，發展電力業務，包括立例限制它們融資，結果，政府與民爭利，抑壓了新企業的冒起，而那些企業才真正有機會帶領經濟復甦。
雖然，1929年的股市大跌，觸發大蕭條，但大蕭條之所以禍害深遠，是它年復一年的持續性。至於這個持續性的因由，眾說紛紜，但更少人關注的是以上的觀點，就是政府只著眼於短期的經濟刺激效果，而忽略了營造良好的市場環境，最終導致，經濟復甦姍姍來遲。
日勤認為，中國今日的經濟發展里程，與20至30年代的美國，有很多相似的地方，例如美國是當時的「世界工廠」-- 全球最大出口國，又是最大的鋼鐵需求國。中國今日面對的經濟挑戰不下於美國當年，分別只是災難觸發點--美國當年的是在本土；中國今日的在海外--即美國，但同樣面對隨之而來的產能過餘問題。中國基建再多，也未必能扭轉乾坤。防止國際間興起保護主義，開放農地產權，以發展內部需求，更為可取，相信中央也在這些方面努力。
「新政」旨在以政府干預，為受到1929年股市大崩壞的嚴重打擊的經濟，帶來新機遇。不過，1933年至1940年，失業率仍然高居不下，遠高於10%，七年不是短時間。大興土木 -- 建公路、橋樑和學校的工作，由於技能要求不高，相關的工作薪酬也偏低。所以，除了失業人口眾多，即使有工開的，薪資亦不足以糊口。再者，工程令國家財政出現赤字，政府的「救市」力度唯有時鬆時緊，不可能無限度地派糖，而政策的鬆緊，多是為了應付政治需要，例如總統大選，令人民生活無所適從。
最初以為，政府的投資是挽救信心，在商界也有帶頭作用，不過，有歷史證據顯示，政府排斥商界的態度日深，打銷美國和外國的商人和投資者的投資意慾。例如，在電力行業，官僚為了推行預設的工作目標，竟然限制私人的競爭對人，發展電力業務，包括立例限制它們融資，結果，政府與民爭利，抑壓了新企業的冒起，而那些企業才真正有機會帶領經濟復甦。
雖然，1929年的股市大跌，觸發大蕭條，但大蕭條之所以禍害深遠，是它年復一年的持續性。至於這個持續性的因由，眾說紛紜，但更少人關注的是以上的觀點，就是政府只著眼於短期的經濟刺激效果，而忽略了營造良好的市場環境，最終導致，經濟復甦姍姍來遲。
日勤認為，中國今日的經濟發展里程，與20至30年代的美國，有很多相似的地方，例如美國是當時的「世界工廠」-- 全球最大出口國，又是最大的鋼鐵需求國。中國今日面對的經濟挑戰不下於美國當年，分別只是災難觸發點--美國當年的是在本土；中國今日的在海外--即美國，但同樣面對隨之而來的產能過餘問題。中國基建再多，也未必能扭轉乾坤。防止國際間興起保護主義，開放農地產權，以發展內部需求，更為可取，相信中央也在這些方面努力。
2009年2月11日 星期三
香港教父
福布斯公布富豪排名榜，讀者逃不開一個赤裸裸的現實，就是世界富豪有基金經理﹑有電腦軟件企業家，可說包羅萬有，但香港富豪卻清一色是地產商。地價昂貴又不只是香港獨有，是本地地產富豪特別了不起嗎？他們走出香港到內地發展地產，又不見得有明顯優勢。
主流意見是，香港有今日的成就，憑著的是幾位有能之士，帶動經濟發展，以地產為首，打造有香港特色的自由經濟。而他們的財富名列世界前茅，更加印證了香港機會處處，只要敢博肯捱，人人都可能白手興家。
專門研究亞洲經濟的Joe Studwell撰寫《Asian Godfathers》(亞洲教父)，拒絕接受主流，並提出自已的見解。作者認為香港經濟起飛，動力源自從事出口製造業的中小企業。他們借助低關稅，帶動香港走向繁榮進步，至於富豪們的角色，他認為是負面的，即是說，如果沒有了他們的角色，經濟會走得更快更前。
著作於2007年在英國印製，不見有中文譯本，在本地書店也找不到英文版踪影，卻引來西方傳媒頗大的迥響，分別獲得《金融時報》和《亞洲華爾街日報》的好評。
香港被譽為全球最自由的經濟體，作者不以為然，認為香港對外經濟活動雖然自由，但多個本地環節受到富豪家族壟斷，地產﹑貨櫃碼頭﹑超市﹑電力﹑巴士服務等等的經濟利益都落在少數富豪控制的集團或企業手中，是規管和發牌制度的結果。作者指出，富豪的壟斷行為除了令相關行業產品及服務價格過高，也令壟斷者懶得培訓人才、建立品牌和推動科研，因而削弱香港整體的競爭力。
另外，這本書也不乏軟性趣味。作家講了很多有關富貴個人的故事，例如富豪們如何刻意經營所謂白手興家的傳奇，配載塑膠電子手表顯現出身寒微是其中一招。還有富貴的工作日程，他們可能不是外界想像般勤力，還有他們與銀行家千絲萬縷的關係等等。
本地有關富豪的資料多是經過自我審查，在這個環境下，這本更是難得的好書，可惜要靠老外方能得知本土故事，是我們的悲哀。
主流意見是，香港有今日的成就，憑著的是幾位有能之士，帶動經濟發展，以地產為首，打造有香港特色的自由經濟。而他們的財富名列世界前茅，更加印證了香港機會處處，只要敢博肯捱，人人都可能白手興家。
專門研究亞洲經濟的Joe Studwell撰寫《Asian Godfathers》(亞洲教父)，拒絕接受主流，並提出自已的見解。作者認為香港經濟起飛，動力源自從事出口製造業的中小企業。他們借助低關稅，帶動香港走向繁榮進步，至於富豪們的角色，他認為是負面的，即是說，如果沒有了他們的角色，經濟會走得更快更前。
著作於2007年在英國印製，不見有中文譯本，在本地書店也找不到英文版踪影，卻引來西方傳媒頗大的迥響，分別獲得《金融時報》和《亞洲華爾街日報》的好評。
香港被譽為全球最自由的經濟體，作者不以為然，認為香港對外經濟活動雖然自由，但多個本地環節受到富豪家族壟斷，地產﹑貨櫃碼頭﹑超市﹑電力﹑巴士服務等等的經濟利益都落在少數富豪控制的集團或企業手中，是規管和發牌制度的結果。作者指出，富豪的壟斷行為除了令相關行業產品及服務價格過高，也令壟斷者懶得培訓人才、建立品牌和推動科研，因而削弱香港整體的競爭力。
另外，這本書也不乏軟性趣味。作家講了很多有關富貴個人的故事，例如富豪們如何刻意經營所謂白手興家的傳奇，配載塑膠電子手表顯現出身寒微是其中一招。還有富貴的工作日程，他們可能不是外界想像般勤力，還有他們與銀行家千絲萬縷的關係等等。
本地有關富豪的資料多是經過自我審查，在這個環境下，這本更是難得的好書，可惜要靠老外方能得知本土故事，是我們的悲哀。
2009年2月4日 星期三
看淡國有銀行
雖然中央匯金早前高調在市場上購入工商銀行(1398)﹑建設銀行(939)及中國銀行(3988)三大國有銀行的股票，有助穩定投資者對國有銀行的信心，股價表現年初以來跑贏大市，不過日勤認為，中央這個干預行動卻令國有銀股份成為目前下跌風險較大的板塊。
市場普遍看好國有銀行不只是匯金單一因素，當美國和歐洲大型銀行因金融海嘯而導致大量虧損，甚至被政府接管，國內銀行安然無恙，目前已披露與金融海嘯相關的投資始終屬於小數，加上呆懷賬紀錄偏低，而且現金充裕。營運上，利息收入一直錄得可觀增長，都讓投資者安心。
賬目數字以外，最重要的保障，可能是來自北京的眷顧。中央政府大概不會讓國有銀行出事。不過，日勤認為，盈利長升長有始終是不可保證的，正如中央去年就不能阻止股市下跌一樣，雖然中央對國內一切活動的控制權，曾經為投資者帶來無限的暇想。
事實上，國有銀行的盈利充滿變數，情況並非阿爺篤篤手指就能了事。國有銀行向客戶的貸款大部份是私營或個人的。以建行和工行為例，國有企業欠款分別佔兩者的整體貸款金額不足五成。其餘的是私營和合資公司，以及個人客戶。這顯示既使國企背後可有大水喉，那些私營客戶仍然可能帶來顯著的呆壞賬。
另外，將國有銀行貸款以行業分類，情況亦令人擔心。製造業和地產相關行業，佔建行整體貸款五成；佔工行四成。較穩定的，如基建和公用比較反而較低。受到全國出口放緩打擊，製造業成為中國經濟的重災區，而且地產泡沫已經爆破，兩方面都有機會帶來呆懷帳。
在未上市前，國有銀行出售大量呆懷帳，去蕪全菁以後才得以成功上市。不過，如果工作方針不變，繼續做政府的政策工具，根據政策指令，而並非借款人的還款能力以審批貸款的話，國有銀行每隔幾年就可能出現一次顯著的撇賬，股東的利益便會受損。國有銀行可能因為這次外在經濟下滑，曝露出其本身內在的管理問題。
市場普遍看好國有銀行不只是匯金單一因素，當美國和歐洲大型銀行因金融海嘯而導致大量虧損，甚至被政府接管，國內銀行安然無恙，目前已披露與金融海嘯相關的投資始終屬於小數，加上呆懷賬紀錄偏低，而且現金充裕。營運上，利息收入一直錄得可觀增長，都讓投資者安心。
賬目數字以外，最重要的保障，可能是來自北京的眷顧。中央政府大概不會讓國有銀行出事。不過，日勤認為，盈利長升長有始終是不可保證的，正如中央去年就不能阻止股市下跌一樣，雖然中央對國內一切活動的控制權，曾經為投資者帶來無限的暇想。
事實上，國有銀行的盈利充滿變數，情況並非阿爺篤篤手指就能了事。國有銀行向客戶的貸款大部份是私營或個人的。以建行和工行為例，國有企業欠款分別佔兩者的整體貸款金額不足五成。其餘的是私營和合資公司，以及個人客戶。這顯示既使國企背後可有大水喉，那些私營客戶仍然可能帶來顯著的呆壞賬。
另外，將國有銀行貸款以行業分類，情況亦令人擔心。製造業和地產相關行業，佔建行整體貸款五成；佔工行四成。較穩定的，如基建和公用比較反而較低。受到全國出口放緩打擊，製造業成為中國經濟的重災區，而且地產泡沫已經爆破，兩方面都有機會帶來呆懷帳。
在未上市前，國有銀行出售大量呆懷帳，去蕪全菁以後才得以成功上市。不過，如果工作方針不變，繼續做政府的政策工具，根據政策指令，而並非借款人的還款能力以審批貸款的話，國有銀行每隔幾年就可能出現一次顯著的撇賬，股東的利益便會受損。國有銀行可能因為這次外在經濟下滑，曝露出其本身內在的管理問題。
2009年1月21日 星期三
溫故匯豐
匯豐(5)近日股價急瀉，是時間跟她翻翻舊賬。1949年，匯豐將核心業務由上海搬遷至香港，雖然銀行為很多同樣逃難來港的上海廠商融資，但大致上，當時的匯豐仍然充滿殖民地色彩。英籍大班都是只為在港的外國人服務，至於華人客戶，銀行則聘請華人「買辦」代理。
船王包玉剛據說是匯豐第一位直接治商的華人。包玉剛從上海來港原本經營貿易，後來因戰後日本大力推動製船業，並以優厚的條件吸引海外買家，包玉剛發覺航運業大有可為，但以當時的財力，他負擔得起只有數艘貨輪，幸好獲得原為他辦理貿易融資的匯豐支持，大量增購船隻，建立世界最大的船隊，匯豐從中亦大有斬獲。
到七十年代末，航運業低迷，船王轉移資產到陸上，從當時勢力龐大的英資行怡和手中奪得九倉(4)，匯豐的支持也不可缺少。之後，匯豐與長實(1)建立的關係更為重要。
經過拯救陷入財政困難的英資商行和黃(13)，匯豐持有和黃大量股權，並聘請一位澳洲人當和黃總裁，將其業務重新納入正軌。之後匯豐打算出售和黃股份，但她沒有向最富有的買家，如英資財團及包玉剛求售，反而在沒有競價的安排下，匯豐將和黃以低價售予長實，據說成交價較資產淨值，折讓五成多。到1979年，收購和黃之長實，成為全港第二大地產商，排名僅次於怡和。
匯豐厚待長實﹑回報就是長實其後的龐大貸款生意。匯豐更邀請其主席李嘉誠加入董事會，繼包玉剛後成為另一華人董事。銀行的商業策略和董事會組成成員，向香港的華資財團發放一個友善訊息，吸引更多華資公司光顧，匯豐更支持當時因跟中共友好，而被英國政府排擠的霍英東，顯示其不受政治壓力的影響。
今日，香港的地產﹑港口和零售業，由幾個大財團控制，有個說法是：匯豐扮演了造王者的角色，亦有指，匯豐也是身不由已，只是盡量適應環境變遷，避免跟其他英資財團一樣抵不住時代巨輪的衝擊。無論如何，匯豐這種沒有種族歧視，認錢不認人的態度，及其看通長遠形勢的能力，是他們成功的基石。近年，匯豐又重回祖國懷抱，與國內的金融業建立密切關係。只要這種特質不變，即使暫時面對經濟困境，長遠前景仍然一片光明。
船王包玉剛據說是匯豐第一位直接治商的華人。包玉剛從上海來港原本經營貿易，後來因戰後日本大力推動製船業，並以優厚的條件吸引海外買家，包玉剛發覺航運業大有可為，但以當時的財力，他負擔得起只有數艘貨輪，幸好獲得原為他辦理貿易融資的匯豐支持，大量增購船隻，建立世界最大的船隊，匯豐從中亦大有斬獲。
到七十年代末，航運業低迷，船王轉移資產到陸上，從當時勢力龐大的英資行怡和手中奪得九倉(4)，匯豐的支持也不可缺少。之後，匯豐與長實(1)建立的關係更為重要。
經過拯救陷入財政困難的英資商行和黃(13)，匯豐持有和黃大量股權，並聘請一位澳洲人當和黃總裁，將其業務重新納入正軌。之後匯豐打算出售和黃股份，但她沒有向最富有的買家，如英資財團及包玉剛求售，反而在沒有競價的安排下，匯豐將和黃以低價售予長實，據說成交價較資產淨值，折讓五成多。到1979年，收購和黃之長實，成為全港第二大地產商，排名僅次於怡和。
匯豐厚待長實﹑回報就是長實其後的龐大貸款生意。匯豐更邀請其主席李嘉誠加入董事會，繼包玉剛後成為另一華人董事。銀行的商業策略和董事會組成成員，向香港的華資財團發放一個友善訊息，吸引更多華資公司光顧，匯豐更支持當時因跟中共友好，而被英國政府排擠的霍英東，顯示其不受政治壓力的影響。
今日，香港的地產﹑港口和零售業，由幾個大財團控制，有個說法是：匯豐扮演了造王者的角色，亦有指，匯豐也是身不由已，只是盡量適應環境變遷，避免跟其他英資財團一樣抵不住時代巨輪的衝擊。無論如何，匯豐這種沒有種族歧視，認錢不認人的態度，及其看通長遠形勢的能力，是他們成功的基石。近年，匯豐又重回祖國懷抱，與國內的金融業建立密切關係。只要這種特質不變，即使暫時面對經濟困境，長遠前景仍然一片光明。
2009年1月14日 星期三
競爭從地產開始
不知不覺間，地產商的利益好像和置業人士的利益連成一線，兩方都希望樓價穩步上揚。社會好像默許地產商的壟斷行為，認為一切對地產商好的，也必利好樓市。市民對地產商的保護態度，和對超市壟斷所採取的態度截然不同。從來，只有針對超市的格價隊，未聽聞有組織格價隊比較樓盤抵買程度，其實成功為樓盤格價可以慳得的金錢，可抵銷成千上萬次在超市的努力成果，這顯示社會都不敢觸及置業者的神經。
這條神經可能是自1997年推出八萬五房屋政策而起的，推出政策稍有不慎，後果可以很嚴重。所以即使面對地產市場寡頭壟斷，所產生的種種問題，包括發水樓，以至懷疑有地產商在政府拍賣場作幣，只有啞忍，誤信地產商和置業者同坐一條船的歪理。
物業價值由土地價值和建築價值兩個部份所組成。建築價值會隨著時間而折舊，以至貶值，但土地卻不會折舊，可以保值，甚至升值。八萬五政策錯在大量推出住宅，令土地出現供過於求，連土地價值也貶值。
今日社會又走向另一個極端，以為維持地產商的壟斷，就等於保護市民的資產，其實這只是保障了建築物的價值，即地產商的利益，對土地價值一點好處也沒有，甚至可能有害。
在缺乏有效的競爭環境下，政府拍賣地皮無法刺激激烈的競投，另一方面，樓宇買賣市場又因為缺乏競爭性，令地產商多採取善價而沽的策略。再者，因為缺乏可供選擇的發展商，樓宇設計都傾向有利發展商，例如減少實用面積﹑建築用料低劣，令樓宇充滿水份。三個因素加起來，結果售賣的樓宇，外表昂貴，但保值能力不高，有損置業者利益。
競爭法如果只顧立例管制，相信無助於改善現時地產商的壟斷局面，因為財雄勢大的地產商，總有方法繞過限制，莫說競爭法可能只會針對其他比較雞毛蒜皮的行業，而不是最關鍵的地產業。更有效解決壟斷的方法，是減低入行門檻，讓更多企業加入競爭，例如增強申請土地拍賣的透明度。在打破地產寡頭壟斷之前，香港被選為全球最自由經濟體系，當之有愧。
這條神經可能是自1997年推出八萬五房屋政策而起的，推出政策稍有不慎，後果可以很嚴重。所以即使面對地產市場寡頭壟斷，所產生的種種問題，包括發水樓，以至懷疑有地產商在政府拍賣場作幣，只有啞忍，誤信地產商和置業者同坐一條船的歪理。
物業價值由土地價值和建築價值兩個部份所組成。建築價值會隨著時間而折舊，以至貶值，但土地卻不會折舊，可以保值，甚至升值。八萬五政策錯在大量推出住宅，令土地出現供過於求，連土地價值也貶值。
今日社會又走向另一個極端，以為維持地產商的壟斷，就等於保護市民的資產，其實這只是保障了建築物的價值，即地產商的利益，對土地價值一點好處也沒有，甚至可能有害。
在缺乏有效的競爭環境下，政府拍賣地皮無法刺激激烈的競投，另一方面，樓宇買賣市場又因為缺乏競爭性，令地產商多採取善價而沽的策略。再者，因為缺乏可供選擇的發展商，樓宇設計都傾向有利發展商，例如減少實用面積﹑建築用料低劣，令樓宇充滿水份。三個因素加起來，結果售賣的樓宇，外表昂貴，但保值能力不高，有損置業者利益。
競爭法如果只顧立例管制，相信無助於改善現時地產商的壟斷局面，因為財雄勢大的地產商，總有方法繞過限制，莫說競爭法可能只會針對其他比較雞毛蒜皮的行業，而不是最關鍵的地產業。更有效解決壟斷的方法，是減低入行門檻，讓更多企業加入競爭，例如增強申請土地拍賣的透明度。在打破地產寡頭壟斷之前，香港被選為全球最自由經濟體系，當之有愧。
訂閱：
文章 (Atom)