2009年1月14日 星期三

競爭從地產開始

不知不覺間,地產商的利益好像和置業人士的利益連成一線,兩方都希望樓價穩步上揚。社會好像默許地產商的壟斷行為,認為一切對地產商好的,也必利好樓市。市民對地產商的保護態度,和對超市壟斷所採取的態度截然不同。從來,只有針對超市的格價隊,未聽聞有組織格價隊比較樓盤抵買程度,其實成功為樓盤格價可以慳得的金錢,可抵銷成千上萬次在超市的努力成果,這顯示社會都不敢觸及置業者的神經。

這條神經可能是自1997年推出八萬五房屋政策而起的,推出政策稍有不慎,後果可以很嚴重。所以即使面對地產市場寡頭壟斷,所產生的種種問題,包括發水樓,以至懷疑有地產商在政府拍賣場作幣,只有啞忍,誤信地產商和置業者同坐一條船的歪理。

物業價值由土地價值和建築價值兩個部份所組成。建築價值會隨著時間而折舊,以至貶值,但土地卻不會折舊,可以保值,甚至升值。八萬五政策錯在大量推出住宅,令土地出現供過於求,連土地價值也貶值。

今日社會又走向另一個極端,以為維持地產商的壟斷,就等於保護市民的資產,其實這只是保障了建築物的價值,即地產商的利益,對土地價值一點好處也沒有,甚至可能有害。

在缺乏有效的競爭環境下,政府拍賣地皮無法刺激激烈的競投,另一方面,樓宇買賣市場又因為缺乏競爭性,令地產商多採取善價而沽的策略。再者,因為缺乏可供選擇的發展商,樓宇設計都傾向有利發展商,例如減少實用面積﹑建築用料低劣,令樓宇充滿水份。三個因素加起來,結果售賣的樓宇,外表昂貴,但保值能力不高,有損置業者利益。

競爭法如果只顧立例管制,相信無助於改善現時地產商的壟斷局面,因為財雄勢大的地產商,總有方法繞過限制,莫說競爭法可能只會針對其他比較雞毛蒜皮的行業,而不是最關鍵的地產業。更有效解決壟斷的方法,是減低入行門檻,讓更多企業加入競爭,例如增強申請土地拍賣的透明度。在打破地產寡頭壟斷之前,香港被選為全球最自由經濟體系,當之有愧。

2 則留言:

匿名 提到...

消委會實在應該推出教市民買樓的指引和格價。日常生活用品呢d市民經常購買非常熟悉的貨品都有格價,買樓呢d人生大事市民(自置者非炒家)一生少有涉獵,更應有格價。雖然格價對改變問題本質並無幫助,但至少對置業者多一點參考,總不是壞事。

crystal 提到...

普天之下都死王土···
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