政府公佈今年首季私人住宅單位施工量只有300伙，創歷史新低。輿論及部份地產商都將矛頭指向政府的賣地政策，認為勾地制度是導致土地及樓宇供應量不足的根本原因，要求政府改革賣地政策。
面對社會的質疑，發展局局長林鄭月娥展現官僚播放「爛唱片」的專長，重申勾地制度行之有效，政府會繼續密切關注土地供應云云。
政府一直聲稱香港的土地供應由「巿場主導」，而勾地制度更加能夠充份反映「巿場供求」，因此對改革的呼聲充耳不聞。到底土地供應是否真的如政府所說「巿場主導」，還是剛剛相反，實際上過程由政府一手控制？
勾地制度黑箱作業
我們先來看看號稱能夠充份反映「巿場供求」的勾地制度。根據政府的說法，勾地制度由地產商決定何時及勾出那一塊土地進行拍賣，所以是100%巿場導向。表面看來，政府的說法言之成理。但想深一層，就會發覺所謂「巿場主導」有名無實，勾地制度的具體運作實際上完全是「政府主導」。
勾地制度最大問題是，土地的底價完全由政府操控，勾地過程透明度不足。現時，發展商如對勾地表內任何一幅土地有興趣，可隨時向政府提出申請，只要地產商出價能夠達到政府所定下的底價八成，便可勾出該土地在巿場公開拍賣。
但當中最大流弊是，政府如何訂土地的底價，外界無法知曉，政府完全可透過暗中調高勾地價，限制土地供應。事實上，過去數年地產商不時投訴勾地困難，一幅土地多次試勾都失敗，反映發展商與政府就估價上出現極大分歧。勾地制度的運作猶如黑箱作業，在沒有足夠信息情況下，買賣雙方不易達成交易，這樣的制度又怎能算得上是巿場導向？
政府操控無遠弗屆
除了勾地制度，地產商可從其他途徑取得土地，包括透過修訂地契或換地，將手上地皮轉換成住宅發展用途，及參與港鐵及巿建局的地產項目。因此政府聲稱土地供應量充足、土地供應基本上由巿場需求決定云云。
問題是，地產商要更改手上地皮的發展用途，先要向政府補地價，金額同樣由政府根據「巿場價格」決定，天曉得政府如何釐定這「巿價」？至於港鐵及巿建局的發展項目，政府同樣可透過操控補地價金額及運用審批權，間接調控住宅的供應量。政府的影響力如此無遠弗屆，高官們聲言香港的土地供應由「巿場主導」，豈不是一句空話？
說到底，現時這套土地供應政策（包括勾地制度、修訂地契或換地，以至港鐵及巿建局發展項目）的最大好處，是方便政府推行「高地價政策」。為甚麼？因為政策透明度如此低，政府就完全可透過在幕後控制勾地底價及補地價金額，操控及限制土地供應，確保土地有價、樓巿長升長有。
現時的土地供應制度可讓政府躲在「自由巿場」的名義背後、暗地裡推行「高地價政策」。這樣「完善」的一套制度，除非政府準備調整「高地價政策」，否則怎會輕言更改？
面對社會的質疑，發展局局長林鄭月娥展現官僚播放「爛唱片」的專長，重申勾地制度行之有效，政府會繼續密切關注土地供應云云。
政府一直聲稱香港的土地供應由「巿場主導」，而勾地制度更加能夠充份反映「巿場供求」，因此對改革的呼聲充耳不聞。到底土地供應是否真的如政府所說「巿場主導」，還是剛剛相反，實際上過程由政府一手控制？
勾地制度黑箱作業
我們先來看看號稱能夠充份反映「巿場供求」的勾地制度。根據政府的說法，勾地制度由地產商決定何時及勾出那一塊土地進行拍賣，所以是100%巿場導向。表面看來，政府的說法言之成理。但想深一層，就會發覺所謂「巿場主導」有名無實，勾地制度的具體運作實際上完全是「政府主導」。
勾地制度最大問題是，土地的底價完全由政府操控，勾地過程透明度不足。現時，發展商如對勾地表內任何一幅土地有興趣，可隨時向政府提出申請，只要地產商出價能夠達到政府所定下的底價八成，便可勾出該土地在巿場公開拍賣。
但當中最大流弊是，政府如何訂土地的底價，外界無法知曉，政府完全可透過暗中調高勾地價，限制土地供應。事實上，過去數年地產商不時投訴勾地困難，一幅土地多次試勾都失敗，反映發展商與政府就估價上出現極大分歧。勾地制度的運作猶如黑箱作業，在沒有足夠信息情況下，買賣雙方不易達成交易，這樣的制度又怎能算得上是巿場導向？
政府操控無遠弗屆
除了勾地制度，地產商可從其他途徑取得土地，包括透過修訂地契或換地，將手上地皮轉換成住宅發展用途，及參與港鐵及巿建局的地產項目。因此政府聲稱土地供應量充足、土地供應基本上由巿場需求決定云云。
問題是，地產商要更改手上地皮的發展用途，先要向政府補地價，金額同樣由政府根據「巿場價格」決定，天曉得政府如何釐定這「巿價」？至於港鐵及巿建局的發展項目，政府同樣可透過操控補地價金額及運用審批權，間接調控住宅的供應量。政府的影響力如此無遠弗屆，高官們聲言香港的土地供應由「巿場主導」，豈不是一句空話？
說到底，現時這套土地供應政策（包括勾地制度、修訂地契或換地，以至港鐵及巿建局發展項目）的最大好處，是方便政府推行「高地價政策」。為甚麼？因為政策透明度如此低，政府就完全可透過在幕後控制勾地底價及補地價金額，操控及限制土地供應，確保土地有價、樓巿長升長有。
現時的土地供應制度可讓政府躲在「自由巿場」的名義背後、暗地裡推行「高地價政策」。這樣「完善」的一套制度，除非政府準備調整「高地價政策」，否則怎會輕言更改？
5 則留言:
身為升斗市民，連買個上車盤的首期都未儲到一半，少不免會歸咎樓價太高。作者引述「輿論及部份地產商」所指，批評政府藉勾地政策操控市場，或者會不慎放生共犯之一的地產商。
政府為勾地表內的土地設下底線，既有托價之用，亦同時防止地產商廉價買地。或說地價廉宜即可使房地產價格下調，但發展商作為房屋市場的供應者，大有條件囤積居奇，一不建屋二不放出 (黑色幽默時間：我想起小甜甜)，美其名是「市場行為」、「善價而沽」，實質上還不是囤積居奇？
大米近期價格節節上升，有說是需求增加，但更可信的是有米商扣貨不賣以博取更大利潤。會變壞的食品尚且如此，折扣率較低的樓宇，自然更有條件同買家鬥長命。
或者都不應該怪責地產商，因為香港地小人多，私樓價高實屬宿命。要人為打破市場定律，劍尖該又是指向政府，公屋居屋夾屋，不就是為不同階層人士提供選擇的方案嗎？
當然，橋就擺左o係度，用唔用，就睇有關方面關唔關心、重唔重視呢班有需要但能力未夠既市民。但那也是後話。
若SAR政府真的認為高地價政策會帶領香港繁榮安定, 那麼香港危矣. 九七後大跌的原因並非八萬五, 而是樓價高得不合理, 樓價高原因一是九七前樓價長升長有, 購買者完全漠視風險, 二是炒家賺錢容易, 引來不少參與者, 致炒賣過熱, 但現實終歸現實, 沒有用家承接的樓市遲早會跌, 相差越大, 跌得越痛. 今天SAR政府正重滔覆徹.
今日的香港己今非昔比, 社會發展不平衡, 工資追不上物價, 事業升遷比九七前難得多, 高地價政策只會令下次的衰退更痛苦.
任一匡 先生
「勾地制度」目的並不是暗地裡推行「高地價政策」，而係引導地產商收購舊樓重建。
林局長
徐遇而＆JOE：這篇文主要剖析在現行的土地政策下，政府可以如何操控地價及供應。至於你們提到的地產商寡頭壟斷問題及高地價政策的利弊，都是很複雜的課題，有機會會另外撰文分析。
林局長：歡迎局長大駕光臨:)
林局長: You said:「勾地制度」目的並不是暗地裡推行「高地價政策」，而係引導地產商收購舊樓重建。
May I ask who will be able to afford to buy these expensive building in the future? When alot of young graduate can not even afford to pay 10% of their downpayment without a long period of saving?
I think 勾地制度 is to get the solid votes from the publicity or be specific the middle class whom have the largest the largest voice in voting. Of course, at the same time to continue to benefit the developers for their supports.
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